直面挑战破局谋新，房地产数字化转型之路！

伴随着城镇化进程的放缓，房地产增量开发的增速下滑，未来10年，房地产行业将处于步入存量化的换挡期。伴随着中国城镇化进程进入中后期，城镇化率逐步放缓，城镇人口增速明显下滑。

根据国家统计局数据，2018年我国城镇化率为59.58%，而城镇人口增速从2001年的4.7%下降到了2018年的2.2%，2019年全国商品房销售额约16万亿元，增速从2018年的11.9%下滑至6.8%，受新冠疫情对上半年销售的影响，2020年的市场增速预期也不乐观，预计销售额增速将进一步下滑。

图1:城镇化进⼊尾声阶段，增量开发增速放缓

根据中国指数研究院发布的《2020年中国房地产百强企业研究报告》，2019年房地产百强企业的营业收入均值和净利润均值分别同比增长24.2%和19.5%，出现“增收不增利”的现象，净利润率均值下滑0.5%。

与此同时，房地产作为满⾜居住、办公、商业、产业等空间服务需求的载体，⾯临着需求端的全⾯升级。供需关系和⼈⼝结构的变化，是推动需求端升级的两⼤要素。

• 从供需关系来看，住宅和商业地产开发带来了供给端的积累，整体上解决了供给短缺的问题。此外，居⺠收⼊⽔平提升，需求端逐渐从解决量层⾯的短缺问题转向追求服务品质的升级。例如以⾃如为代表的⻓租公寓企业。
• 从⼈⼝结构来看，作为“千禧⼀代”的80后、90后⽇益成为购房置业、办公等需求的主⼒⼈群，对房地产服务的需求也必然升级，包括对健康舒适、安全、智能化等⽅⾯的需求增强；同时，呈现出需求快速迭代、个性化的特征。

而在未来房地产企业的竞争必然回归到对单客经济的争夺，即如何提供更加贴近消费者需求的产品和服务。这就要求房地产企业能够更好地触达消费者，洞察和理解消费者需求，并提升产品和服务能⼒。然而，不管是开发商还是运营商，在现阶段的业务流程中，整体都缺乏对终端消费者的触点和连接，数字化能⼒不⾜，难以快速洞察和应对消费者需求的变化。

⾯对市场增速和利润空间的下滑，以及⾏业变⾰带来的挑战，房地产企业需要寻找新的业务增⻓动⼒，并积极推动业务创新，以实现向精细化运营转型。积极拥抱新技术，推进数字化转型，是房地产企业重塑增⻓和业务转型的必然选择。

房地产企业如何进行数字化转型？

一、实现以数据为核心的运营，并构建数字化运营体系。

通过对实体空间的物理数据、周边数据、⽤户数据等相关数据的全⽅位采集，通过数据赋能于资产运营的全流程，实现降本增效和服务创新。

一方面可以对接资产基础物理数据、物业设施数据、招商数据、租约数据、⽤户数据等数据，进⾏统⼀的信息化、在线化管理。此外，也可以整合楼宇的设备设施管理系统的数据，包括能源管理、访客管理、停⻋系统等楼宇⼦系统。

其次，摄像头、智能⻔禁、温湿度传感器、楼宇设备传感器等智能终端，也是数据采集的触点。例如，商业地产的摄像头原本主要⽤于安防监控场景。与计算机视觉技术结合后，升级为具备客流统计功能的智能摄像头，可以通过⼈脸识别等算法，统计商业地产空间内的客流量、客流热⼒图分布、性别和年龄特征分布等重要数据。

二、业务向存量资产运营和服务转型

由于增量开发业务的⻓期增⻓空间有限，房地产开发企业需要寻找新的业务增⻓点，⽽存量资产运营代表了未来趋势。从服务客户的⻆度出发，房地产开发企业的业务转型，需要从单⼀的开发和销售向客户全⽣命周期服务升级，提升单客价值。

在之前的业务模式下，房产交易完成之后，客户⽣命周期即基本结束，后续的家装家居、物业服务、社区服务、资产管理等需求，则由其他的服务商提供。随着开发销售业务增⻓空间的缩减和盈利能⼒的下滑，延⻓客户⽣命周期、提供更多服务成为重要的业务增⻓点。

图4:客户全生命周期管理

这就要求我们需要与客户建⽴更紧密的连接，实现对客户全⽣命周期的服务，从⽽实现有效的客户洞察。通过建⽴与客户的数字化触点，沉淀客户数据，并提供数字化的产品和服务体验。

例如，诸葛的客户龙湖地产就把客户洞察和个性化服务作为重要应⽤场景之⼀，通过多个业务系统和多业态的⼤量数据的沉淀，以及数据模型的构建，实现“千⼈千⾯”的个性化服务。

作为国⺠经济⽀柱性产业，⽬前房地产⾏业已经处于增量开发的顶峰阶段，在⾛向存量化的过程中，产业链价值正在发⽣根本性的变化。未来的房地产⾏业将⾛向资产运营和空间服务的时代，企业核⼼能⼒模型产⽣重⼤变化。不同于⾼速狂奔的增量开发时代，在房地产的精细化运营和服务时代，技术和数据将发挥更为重要的价值。