长租公寓，年轻人的第一个巨坑

前阵子产品群的一个小伙伴被上海寓意公寓坑了4个月房租。

最近X壳公寓突然被传跑路，着急忙慌的跑出来辟谣。

继P2P之后，长租公寓也成了“炮仗行业”，时不时就出来爆一家。

这是在网上找到一份阵亡名单，据不完全统计，从2017年到现在，已经有70家长租公寓因各种原因“暴雷”。

图中的“高进地出”实为“高进低出”，下文有解释

我们印象里的租房中介是什么样子？

低价从房东手里收房，然后装修之后高价租给房客，再通过保洁、维修等额外服务赚点辛苦费，这是良心中介。

低价从房东手里收房，然后随便一装就高价租给房客，之后除了催收房租外再也见不到人，最后还以各种莫名其妙的理由扣你押金，这是现实中比较常见的黑中介。

这就是租房中介，要么赚点辛苦钱，要么赚点脸皮钱。

长租公寓，其实也是租房中介，说白了就是二房东，赚个差价的活儿，怎么会暴雷呢？

所谓的暴雷，其实是庞氏骗局骗不下去了的结果，所以暴雷的长租公寓，都已经脱离了二房东的范畴，有意无意的做成了庞氏骗局。

长租公寓是怎么玩的呢？

一次性从租客手里收取半年甚至一年的租金，然后按月付给房东钱。

租客一下子拿不出那么多钱怎么办？没关系，贷款嘛！

无论租客是现金支付、信用卡还是用网贷，长租公寓都能一次性收到半年甚至是一年的租金。

收12个月的租金，只交给房东1个月的租金，这就形成了资金池。

有了资金池，可以拿更多的房源，然后获得更大的资金池。

如果一直滚雪球下去，顺利的话可以形成垄断。

与很多行业一样，长租公寓只有做到垄断，才能有定价权，才能真正盈利。

不一定做到全国垄断，大到一个城市，小到一个区里做到垄断，就能有定价权。

你在这个城市工作总得租房吧？总不能在北京上班住河北吧？

现在追求精致穷的年轻人往往特别在意自己的时间成本，所以宁愿花高价也要住在“城里”。

这是长租公寓正常的盈利模式。

这种模式，顺风顺水可以一直滚下去，但是如果遇到天灾人祸，收来的房子租不出去，那资金链就紧张了。

比如今年的疫情，连续好几个月停工停产，租房市场受到了严重影响。

上面那70家暴毙的长租公寓，有44家暴在今年，绝大多数的暴雷原因就是我们上面分析的模式：长收短付。

其实如果大家都是奔着长久做垄断的目的，那还好。

可怕的是，有些骗子在一开始就没计划做这么远，他们只想做一锤子买卖。

按年收房租、按月交房租，有了资金池之后，直接携款跑路。

房东拿不到后续房租，跑来收房，租客一脸懵逼，我明明付了半年甚至1年房租啊！

双方都是输家，都被套路了。

什么？你说骗子跑路跟你没关系？你没被套路？

图样图森破啊！

这些骗子除了坑了一拨人之外，还搅乱了原本正常的市场秩序。

假设正常的房租是1000，一般中介会以800的价格从房东手里拿房，自己赚差价。

骗子进场之后，为了在短时间内做大资金池（因为骗局通常不会太长久，一是成本高，二是容易暴露），他们会花高价1200收房，低价800出租，造成“租金倒挂”现象。

据了解，长租公寓企业租金“倒挂”的现象在行业内比较普遍，以周娟为例，当初她把房子以每月2350元的价格租给铃铛公寓，但铃铛公寓每月只收租户1840元的租金。也就是说，她的房每租出去一个月，铃铛公寓就要亏510元。

武汉铃铛公寓租客童燕：我也是后来才知道，房东是每月2500租给铃铛公寓，租给我是2000一个月。显然是不赚钱的，我觉得是诈骗。

骗子1200收房，别的中介公司1000就收不到房子，房东一定会租给出价高的中介。

于是正常的中介公司只能以1200的价格收房，然后1400出租，这无形中就抬高了市场行情。

所以别以为长租公寓暴雷跟你没关系，你付出的高房租，部分就是被这群骗子抬高的。

再回到开头的长租公寓阵亡名单，大多数死亡原因都是“高进低出”，也就是租金倒挂，谁知道里面有多少骗子呢？

长租公寓的本质跟金融有点类似，玩的是资金的游戏，相应的也就需要监管。

杭州也是这么想的，于是8月份出台了资金监管通知。

一剂猛药下去，马上就有效果了。

在资金监管通知发布不到1个月的时间，两家公司应声暴雷：

这两家公司为啥暴雷，他们本来想干嘛，很明显了吧。

跟当年的P2P一样，长租公寓的玩法可以说是带有原罪的，随着监管的加强，未来一定会雷声不断。

在一线城市飘着的上班族，日常生活中最大的支出就是租房。

这是2018年的一线城市房租收入比，从图上看，北上广深的上班族普遍要拿出收入的30%~60%用于付房租。

这要是一年租金被坑，谁受得了？！

大家在租房时，一定要牢记，房租能月付就月付，最多能接受押一付三的季付方式。

半年付甚至是年付的， 你要做好损失几个月房租的心理准备。